Le bail rural cessible hors cadre familial est issu de la réforme de 2006 qui avait pour ambition d’introduire des outils juridiques de gestion entrepreneuriale dans le milieu agricole, à l’instar du fonds agricole.
Il s’agissait en effet d’introduire un nouveau bail dérogatoire au bail de neuf ans dont l’usage est jugé contraignant pour le bailleur mais aussi pour le fermier parfois.
Le concept
L’idée est d’attribuer une valeur marchande à ce bail, puisque le fermier peut le valoriser dans le cadre de la cession de son entreprise, comme dans le cadre commercial. La contrepartie est pour le bailleur la faculté de surfacturer le loyer en s’émancipant de l’encadrement par l’autorité administrative.
Ses caractéristiques :
- Il doit faire l’objet d’un acte notarié recueillant l’acceptation des parties de déroger au bail rural ordinaire de 9 ans,
- La durée du bail est de dix-huit ans au moins et il se renouvelle par période de neuf ans,
- Le fermage est encadré par les minima et maxima applicables pour les baux à long terme, mais avec l’application d’une majoration de +150%,
- Le bailleur peut opposer le non-renouvellement ou la résiliation pour les faits fautifs de l’article L.411-53 CRPM, mais les conditions du défaut de paiement sont assouplies,
- Le bailleur peut également opposer son non-renouvellement sans avoir à justifier d’un motif mais il doit alors verser une indemnité au preneur pour le préjudice causé,
- Le congé n’est pas soumis au formalisme des art. L.411-46 et L.411-47 du CRPM,
- Le preneur peut céder son bail sous réserve de notifier au bailleur ce projet, indiquant alors l’identité du cessionnaire et la date prévue pour la cession. Le bailleur peut s’opposer dans les deux mois à ce projet, avec un motif légitime et sous le contrôle du TPBR en cas de difficulté.
- Si le preneur peut pratiquer un pas-de-porte lors de la cession, le bailleur peut désormais lors de la conclusion demander un prix en contrepartie de la conclusion du bail.
Les incertitudes et insuffisances du bail à ferme :
Les incertitudes
- Les dérogations possibles au statut du fermage. Le bailleur peut déroger à l’art. L.418-1 al.5 du CRPM relatif au droit personnel de chasser : il peut exiger que le preneur renonce à ce droit ou il peut en limiter la durée ou l’espace.
- Le bailleur peut déroger aux dispositions relative à la charge des primes d’assurance prévues par l’art. L.415-3 al.1er CRPM : cette dérogation est possible uniquement pour les primes d’assurance contre l’incendie des bâtiments dont le paiement peut être mis en partie ou en totalité à la charge du preneur.
Mais le frein réside ici dans la nécessité de faire valider ces dérogations par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux (bail sous condition suspensive).
Les insuffisances:
- La transmission du bail au décès du preneur : en cas de décès, les dispositions de l’article L.411-34 CRPM seront applicables. Ainsi donc la cessibilité hors cadre familial ne couvre pas le cas du décès du fermier. En l’absence d’héritier ayant les compétences pour participer à l’exploitation, le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les 6 mois du décès, à l’encontre même d’un éventuel légataire désigné pour la reprise du bail.
- La cession des améliorations : le preneur d’un bail cessible hors cadre familial n’a pas été admis, paradoxalement, à céder les améliorations réalisées.
- L’interdiction de sous-louer : L’art. L.411-35 al.3 du CRPM est applicable est dispose que « toute sous-location est interdite ». Cette interdiction est contraire à l’esprit libéral et à la volonté du législateur d’inscrire l’agriculture dans une démarche d’entreprise.
- Une fiscalité indifférenciée de celle des baux à long terme : le bail cessible n’offre aucun avantage fiscal supérieur à celui des baux long terme.
Pour davantage de renseignements de nombreux professionnels peuvent vous accompagner, parmi lesquels Maître RAIMBAULT.
